Ein Haus in Italien kaufen – so geht‘s!

Wer sich entschlossen hat, in Italien eine Immobilie zu kaufen, sollte wissen, wie man dabei vorgeht. Wichtigster Tipp: lass Dich dabei von einem Anwalt beraten, sonst kann es böse Überraschungen geben.

1. Schritt: Finde Deine Traumimmobilie

Falls Du beim Kauf einer Immobilie einen Makler in Anspruch nehmen solltest, so sollte dieser gut gewählt sein und seriös arbeiten. Sonst kann es Dir passieren, dass Du zu einem schnellen Abschluss gedrängt wirst, denn bereits mit der Unterschrift eines Kaufangebots hat der Makler Recht auf seine Provision (üblicherweise zwischen zwei und vier Prozent), falls dieses angenommen wird. Häufig drängen Makler darauf, ein Kaufangebot oder einen standardisierten Vorvertragsentwurf zu unterschreiben, um das dem Verkäufer als Preisangebot zu unterbreiten. In diesem Fall verlierst Du jeglichen Verhandlungsspielraum, denn ein vom Verkäufer durch Unterschrift angenommenes Kaufangebot entfaltet bereits vorvertragliche Wirkung!

2. Schritt: Rechtliche Prüfung der Immobilie

Vor einer Unterschrift oder Anzahlung solltest Du einen auf das Immobilienrecht spezialisierten Rechtsanwalt beiziehen, um die Immobilie durchzuchecken. In Italien gibt es außer in Trentino-Südtirol und einem kleinen Gebiet um Triest kein Grundbuch, sondern nur ein Liegenschaftsregister. Dort sind die Verträge (Kauf, Schenkung), die das Eigentum begründen und jene die etwaige Belastungen der Immobilie festschreiben (Hypotheken, Dienstbarkeiten) hinterlegt, aber es gibt keinen „Grundbuchsstand“, sondern man muss auf eigene Faust feststellen, was der aktuelle Stand der Dinge ist.

Zudem muss jede Immobilie im beim örtlich zuständigen Katasteramt ordnungsgemäß registriert und vermessen sein. Aus dem Katasterauszug kann man auch die für die Besteuerung des Kaufs relevanten Daten entnehmen. Ganz wichtig ist, dass die Immobilie in seinem tatsächlichen Zustand mit dem übereinstimmt, wie es aus dem Katasterplan hervorgeht, ansonsten ist der Kaufvertrag nichtig und Du erwirbst trotz Zahlung des Kaufpreises kein Eigentum. Dein Anwalt muss also unbedingt genau schauen, ob es nicht genehmigte Zubauten oder Veränderungen der Wohnräume gegeben hat und ob die Immobilie überhaupt offiziell bewohnbar ist. Die Mindestraumhöhe einer Wohnung muss 2,70 m betragen, sonst darf man dort nicht offiziell einziehen.

3. Schritt: eine italienische Steuernummer besorgen

In Italien müssen die Parteien eines Vertrages zwingend mit Hilfe einer Steuernummer (codice fiscale) identifiziert werden und so ist diese auch beim Abschluss eines Liegenschaftskaufvertrags oder für die Eröffnung eines Kontos bei einer italienischen Bank notwendig. Dieses brauchst Du, um die Gemeindeimmobiliensteuer, Müllabfuhr, Strom etc. zu bezahlen. Aus sprachlichen Gründen solltest Du das Bankkonto in Südtirol öffnen, denn dort kannst Du alles auf Deutsch abwickeln. Die Steuernummer bekommt man kostenlos beim örtlichen Finanzamt; üblicherweise erledigt das der Makler.

4. Schritt: Vorvertrag abschließen

In Italien ist es gängige Praxis, dass der Kauf in zwei Schritten abgewickelt wird. Zuerst wird ein Vorvertrag (preliminare) abgeschlossen, wobei dabei üblicherweise ein Angeld / Reuegeld (caparra) im Ausmaß von zehn bis dreißig Prozent des Kaufpreises gezahlt wird. Falls Du danach grundlos vom Vorvertrag zurücktrittst (z.B. weil Du zu spät einen Anwalt beigezogen hast und Du erst dann bemerkst, dass die Immobilie rechtliche Mängel aufweist), verlierst Du dieses Geld. Tritt hingegen der Verkäufer vom Vorvertrag zurück (weil er es sich anders überlegt hat oder er einen anderen Käufer gefunden hat, der mehr zahlt), muss er Dir das Angeld / Reuegeld in doppelter Höhe zurückzahlen. Der Vorvertrag ist aber nicht zwingend notwendig, sondern nur dann erforderlich, wenn im Zeitraum bis zur Unterschrift des endgültigen Kaufvertrages noch Erledigungen auf der Verkäuferseite gemacht werden müssen, z.B. die Löschung einer Hypothek oder die Richtigstellung des Katasterplans. Der Vorvertrag sollte beim Notar unterschrieben werden, der auch für die gesetzlich vorgeschriebene Registrierung und die Hinterlegung im Liegenschaftsregister sorgt. Diese Publizität dient auch der Absicherung gegenüber Dritten.

5. Schritt: Kaufvertrag abschließen

Der Kaufvertrag muss zwingend vor einem Notar unterschrieben werden. Dabei können sich die Parteien eventuell auch durch einen Bevollmächtigten, z.B. einen Rechtsanwalt, mit einer Spezialvollmacht vertreten lassen. Gleichzeitig mit der Unterzeichnung des Kaufvertrages müssen der restliche Kaufpreis und die anfallenden Steuern (Registersteuer, Hypothekarsteuer und Katastersteuer) sowie das Honorar des Notars bezahlt werden. Denn anders als in Deutschland oder Österreich geht das Eigentum mit der Unterschrift des Vertrags sofort auf den Käufer über.

Für weitergehende Informationen:

Avvocato Dr. iur. Otto Mahlknecht

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